서울시 용도지구 재정비 영향은
토지이용 규제 완화 기대감
대로변 개발호재 가능성 커

서울시가 56년만에 용도지구를 대대적으로 재정비하기 시작하면서 토지이용규제 완화에 대한 기대감이 커지고 있다. 올해 폐지되는 4개 지구의 경우 체감도가 낮지만, 내년 미관지구가 경관지구에 통폐합되는 등 재정비가 본격화되면 시민들이 규제 완화를 체감할 수 있을 것으로 전망된다.

이번에 폐지되는 김포공항주변 고도지구, 특정용도제한지구, 시계경관지구, 방재지구 등 4개 지구는 규제 목적을 달성했거나 다른 규제와 중복돼 사실상 실효성이 없어진 것들이다. 김포공항주변 고도지구의 경우 건물의 높이 제한이 규제 핵심인데, 공항시설법에 따라 높이 규제가 중복해서 적용되고 있다. 용도지구가 폐지되더라도 기존에 불가능했던 개발이 가능해지는 것은 아니다.

양천구 신월동(신월지구)과 금천구 시흥동(시흥지구), 송파구 장지동(세곡지구)에 지정된 시계경관지구 역시 지구 해제 영향은 없을 것으로 보인다. 신월지구의 경우 이미 주변 정비사업이 진행되고 남은 자투리땅이고, 시흥지구는 현재 유통시설이 들어서 도시계획시설로 관리되고 있다. 세곡지구는 도로나 하천이 곳곳에 분포하고 녹지의 경우 규제 강도가 더 강한 자연녹지지역으로 지정돼 있다는 게 서울시 설명이다.

육군사관학교와 서울대 주변에 지정돼 있는 특정용도제한지구 역시 주변에 농지 등이 분포했던 1970년대에 판매시설 등이 생기는 것을 막기 위한 것이었는데 현재는 실효성이 없다. 방재지구도 이미 정비사업이 진행 중이거나 정비구역에서 해제된 곳들이다.

서울시 관계자는 “여러 규제가 얽혀 복잡한 용도지구 재정비의 첫발을 떼는 것이기 때문에 우선 쉽게 가능한 것들 위주로 선정했다”며 “내년부터는 현재 용역 중인 미관지구의 경관지구로의 통폐합 등이 가시화되면서 시민이 규제 완화를 체감할 수 있을 것”이라 말했다.

현재 시내 대부분의 대로변에 지정돼 있는 미관지구의 규제가 완화될 경우 지식산업센터나 주유소 등이 건축되는 데 있어서 걸림돌이 낮아질 수 있다는 설명이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울시 도시계획시스템이 인허가를 막는 위주로 돼 있어 사업비의 상당 부분을 차지하기 때문에 인허가만 효율적으로 하더라도 비용을 낮출 수 있다”며 “해제 지역 선정 과정에서 특혜 시비가 붙을 수 있기 때문에 객관적으로 해낼 수 있는가가 관건이 될 것”이라 말했다. 

김우영ㆍ김성훈 기자/paq@