서울 아파트 단지 모습.

최근 30년 전세가율 흐름 분석
상승기엔 하락, 하락기엔 상승
매매가는 가수요 반영해 등락
전세기는 실수요 따라 움직여

[헤럴드경제=박일한 기자] 서울 강남 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 지난달 48.9%를 기록, 2012년 5월 이후 76개월 만에 50% 밑으로 내려갔다. 서울 전체 아파트 평균 전세가율도 2016년 6월 75.1%로 최고점을 찍은 이후 줄곧 내리막길을 걸어 지난달 61.7%까지 떨어졌다. 전세가율 하락이 본격화하자 매매가격 하락의 전조일 수 있다며 불안감을 느끼는 사람들이 많다. 지속되는 전세가율 하락 추세를 어떻게 봐야할까.

<헤럴드경제>가 KB국민은행 시계열자료를 활용해 1998년12월 이후 전세가율 변화를 분석한 결과 전세가율은 집값 상승기 하락하고, 집값 하락기엔 상승하는 특징을 보인다.

전세가율이 60% 미만이었던 1998년12월부터 2000년 3월 사이 서울 아파트값은 16.56% 올랐다. 전세가율이 역대 가장 낮은 50% 미만이던 2004년6월부터 2011년9월까지 서울 아파트값은 41.45% 뛰었다. 2006년 한해에만 24.11% 폭등했다. 집값은 폭등세인데 전세값은 그 상승폭을 따라가지 못하니 전세가율은 계속 내려갈 수밖에 없었다.

집값이 꺾이기 시작한 건 글로벌 금융위기 직후였다. 2008년 10월(-0.35%) 하락세를 보이더니 월간 기준 하락하는 때가 늘었다. 2009년엔 연간 상승폭이 2.58%로 줄더니 2010년(-2.19%), 2011년(-0.44%), 2012년(-4.48%), 2013년(-1.84%) 4년 연속 하락했다.

매매가격은 하락했지만, 살 집이 필요한 실수요자들은 꾸준히 전세를 찾았다. 2008년 10월부터 2013년9월까지 서울 아파트 전세는 36.58% 뛰었다. 같은 시기 서울 아파트값은 8.75% 하락했다. 매매가격은 떨어지는데 전세가격이 오르니 당연히 전세가율은 상승하기 시작했다 2009년 1월 38.2%까지 내려갔던 서울 아파트 전세가율은 상승세로 돌아서 2011년10월 50%를 넘었고, 2013년 10월 60%를 다시 돌파했다.

서울 아파트값이 다시 오르기 시작한 것은 2014년 8월(0.03%)부터다. 그해 연간 1.09% 오르더니 2015년(5.56%), 2016년(4.22%), 2017년(5.28%)까지 상승세를 이어갔고 올해 들어 9개월간 10.95%나 또 다시 급등했다.

전세가율은 2016년 6월 75.1%로 최고점을 찍은 이후 현재까지 꾸준히 하락하고 있다. 전세가격이 매매가격 상승폭을 못따라가는 현상이 다시 시작됐기 때문이다.

이재국 금융연수원 겸임교수는 “전세가율이 30%대까지 떨어져도 집값 상승기였던 때가 있었다는 건 현재 전세가율 수준으로도 충분히 집값이 더 오를 수도 있다는 의미”라고 해석했다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “올해 서울 아파트 전셋값은 입주물량 증가로 하락할 것으로 예상했던 송파구도 안정적인 모습을 보이는 등 전반적으로 상승세를 보이고 있다”며 “전세가율 하락이 전세가격이 내려서가 아니라 매매가격이 올라서 생긴 현상인 만큼 불안해 할 필요는 없다”고 말했다.

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