서울 아파트 매매시장이 침체기를 거치고 있다. 4월 이후 매매 거래량이 60% 가까이 급감하면서 매도 매수의 팽팽한 눈치보기 장세이다. 살 사람도 없지만 그렇다고 매물이 많지도 않다. 작년 8.2부동산대책을 전후로 서울아파트값은 두 차례에 걸쳐 크게 상승했다. 통계 수치로는 2017년 한해동안의 서울아파트값 상승률이 5.4%(국민은행 기준)로 나타났지만 선호지역에서 체감하는 상승률은 20%에 가깝다.

지금은 잠시 소강상태를 보이지만 이런 때일수록 지난 시점을 뒤돌아보면서 차분히 과거를 복기해 보아야 향후 시장의 흐름을 읽는데 도움이 될 것이다.

서울 아파트값이 크게 상승한 이유로 우선 ‘매물 부족현상’을 꼽을 수 있다. 집값을 결정하는 요인 중 가장 중요한 것은 결국 수요와 공급이다. 수요와 공급 중 주택시장에서 더 중요한 요인은 공급 쪽으로 본다. 수요에 비해 변동성이 더 크기 때문이다. 신규 공급은 장기적으로 시장에 영향을 미치지만 단기 공급 요인은 매물의 양이 결정하게 된다.

작년 매물 부족 현상은 8.2대책의 규제안이 예고되면서 확산됐다. 투기지역으로 지정된 서울의 11개구에 아파트를 2채이상 가지고 있던 장기보유자들은 곧바로 시행된 양도세 가산세를 물면서 아파트를 팔 경우 전세보증금과 양도소득세를 합치면 집값에 육박하는 상황에 직면하게 됐다. 다주택자들 중 팔고 싶어도 팔수가 없는 상황이 만들어진 셈이다. 세금과 거래에 대한 강한 규제 정책이 오히려 매물부족 현상을 불러왔고 이것이 집값 상승의 큰 요인이 된 것이다.

‘실수요와 투자 수요가 증가한 것’도 집값이 뛴 원인이다. 실수요는 결혼 취학 직장이전 등에 따른 수요이므로 꾸준하다. 반면 투자수요는 가격이 오르면 늘고 떨어지면 줄어드는 경향이 있다. 서울에서는 매년 6만쌍 가까운 신혼부부가 탄생하고 9만명 가까운 아동이 취학 한다. 이들 실수요자들이 높은 전셋값을 견디지 못하고 적극적인 매수로 돌아선 것이다. 높은 전셋값 비율은 전세를 끼고 주택을 매수하는 소위 ‘갭투자’도 자극했다.

서울 아파트 기준가격이 계속 높아졌다는 점도 주목해야 한다. 시장의 기준가격은 결국 주변 시세의 변동과 분양가의 변동에 의해 움직인다. 2015년부터 시작된 외곽지역의 분양물량의 증가 이후 작년에는 서울 재건축아파트 신축 일반물량이 늘어났고, 이들 신규 분양가의 상승이 기존아파트 가격을 자극했다.

마지막으로 아파트 매매가의 서열화에서 찾을 수 있다. 아파트시세가 공개되어 있으므로 동일 지역내에서 특정 아파트단지의 가격 상승은 다른 단지의 가격 상승을 불러오게 된다. 또 지역별 서열화 때문에 특정지역이 상승하면 다른 지역의 가격에 영향을 미친다. 반포가 뛰면 개포가 덩달아 뛰는 식이다.

결론적으로 서울아파트값 상승은 매물 부족, 매수 증가, 기준가격의 상승 요인 및 시세 서열화 등 다양한 원인에 의한 것이다. 단순히 투기 수요가 몰려다니며 시장을 교란해 집값이 과열됐다는 식으로 판단해선 시장에 대한 제대로 된 진단은 물론 효과적인 처방을 내리기 어렵다.