평균 분양가 22% 급등…3.3㎡당 3306만원
창업 행렬로 공실 감소해도 전망은 안갯속
대출 규제 본격화…LH상가 등 쏠림 전망도
[헤럴드경제=정찬수 기자] 주택시장 규제에 따른 풍선효과로 상업ㆍ업무용 부동산 거래량이 증가하는 가운데 상가 투자시장의 ‘부익부 빈익빈’이 심화할 전망이다. 치솟은 분양가가 임대료를 끌어올리고, 대출 규제가 자영업자의 진입 장벽을 높이고 있어서다.
16일 한국감정원에 따르면 작년 4분기 기준 전국 소규모 상가의 임대료(완전 월세)는 단위면적(3.3㎡)당 7만521원으로, 전년 동기(5만4483) 대비 29.44% 올랐다. 같은 기간 서울은 12.07% 상승한 17만2821원으로 전국의 두 배를 웃돌았다.
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| 대출 규제가 주택시장에서 상가로 확대되면서 상대적으로 소액 투자가 가능하고 배후수가 풍부한 지역의 상가에 쏠림현상이 짙어질 전망이다. 사진은 세종시 새롬동 상가 밀집지역 모습. [헤럴드경제DB] |
대구를 제외한 지방 5대 광역시에서도 임대료 상승세는 뚜렷했다. 지역별로 부산이 8.04%(8만6196원→9만3126원), 광주 13.38%(4만7091원→5만3394원), 대전 4.28%(4만887원→4만2636원), 울산 3.29%(4만5177원→4만6662원) 순이었다. 대구는 같은 기간 6.40%(7만158원→6만5670원) 하락했다.
높은 분양가가 임대료를 끌어올리는 주요 요인으로 꼽힌다. 부동산114가 집계한 1분기 전국 상가 평균 분양가는 3.3㎡당 3306만원으로 1년 새 22% 급등했다. 이는 통계가 수집된 2001년 1분기 이후 가장 높은 수치다.
지역별로는 서울이 논현, 마곡에 7개 단지가 단위면적당 평균 4385만원에 공급되며 전체 분양가 상승에 영향을 줬다. 경기ㆍ인천은 남양주 다산, 하남 미사, 화성 동탄2신도시 등에서 29개 상가가 분양되며 3281만원의 평균 분양가를 보였다. 지방은 전국 평균에 못 미치는 2873만원 수준에서 공급됐다.
은퇴 세대의 창업 행렬과 대체투자처 부족으로 전국의 소규모 상가 공실률은 1년간 0.84%포인트(5.26%→4.42%) 감소했다.
이런 추세가 계속 이어질지는 장담하기 어렵다. 정부가 상가도 규제를 강화하는 추세다. 우선 지난달 26일 도입된 임대수익 이자상환비율(RTIㆍRent To Interest)로 임대사업자의 진입 장벽이 높아졌다. 앞으로 사업자는 연간 임대소득이 이자비용보다 1.5배가 되어야 대출을 받을 수 있다.
이상혁 상가정보연구소 연구원은 “RTI 도입이 가계부채 건전성 차원에선 바람직하지만, 투자여건을 악화시킬 수 있다는 우려가 있다”며 “단기적으로 수익률이 낮거나 공실에 처한 물건을 중심으로 급매물이 늘어날 수 있다”고 말했다.
올해부터는 상가임대차보호법 개정에 따라 상가 임대료 인상률 상한이 기존 연 9%에서 5%로 제한됐다. 임대차보호를 받는 상가는 서울 기준 환산보증금 4억원 이하에서 6억1000만원 이하로 대상이 확대됐다. 임차인의 계약갱신청구 기간을 5년에서 10년으로 늘리는 방안도 검토 중이다.
소액투자가 가능하고, 안정적인 수익을 낼 수 있는 상가의 인기는 더 높아질 것으로 보인다. 지난달 한국토지주택공사(LH) 상가에만 70억원이 몰린 게 대표적인 사례다. 최고 낙찰가율은 173%에 달했다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “각종 규제로 투자 여건이 열악해졌지만, 장기적으로는 시장 난립이 차단되고 공급과잉 현상이 완화되는 등 전체적으로 안정세를 보일 것”이라며 “대내외적인 변수가 많은 보수적으로 접근해야 할 시기”라고 했다.
andy@heraldcorp.com
