국토부 산정기준ㆍ과정 ‘미스터리’
조합반발 위헌논란 더 거세질듯
[헤럴드경제=김성훈 기자] 정부가 공개한 재건축 초과이익환수 부담금 예상액이 조합 예상을 최대 13배 이상 크게 뛰어 넘으며 곳곳에서 아우성이 터지고 있다. 지방선거를 앞두고 조직적인 반발과 함께 진행 중인 위헌소송도 더욱 치열해질 전망이다.
국토교통부는 21일 서울 강남 4구(강남ㆍ강동ㆍ서초ㆍ송파)의 15개 재건축 단지에 부과될 초과이익환수금을 추산한 결과, 1인당 평균 4억3900만원으로 예상된다고 밝혔다. 부담금이 가장 높은 단지의 경우 1인당 8억4000만원에 달한다.
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| [사진=반포주공1단지 3주구] |
업계에서는 8억4000만원의 예상액이 나온 곳은 대지 지분이 많아 개발이익이 높은 서초구 반포주공1단지 3주구일 것이라 추정하고 있는데, 정작 이곳 조합은 1인당 부담금이 6500만원 정도일 것이라 예상해왔다. 무려 13배나 차이가 나는 것이다.
조합 관계자는 “충격받은 조합원들의 문의가 쇄도하고 있어서 아침부터 대책회의 중”이라며 “정부가 어떤 근거로 예상액을 산출했는지 모르겠다”고 혼란스러워 했다.
혼란은 정부가 어떤 단지가 얼마만큼의 예상액을 부담하게 되는지, 어떤 계산을 거쳐서 예상액을 산출했는지 등을 명확히 밝히지 않아서다. 국토부는 당초 재건축초과이익환수법에 따라 사업시행인가를 받은 단지들을 대상으로 4월까지 부담금 산정자료를 받은 뒤, 5월 조합 측에 예상액을 계산해 통보해 중 방침이었다.
유삼술 국토부 주택정비과장은 “서울시 클린업(조합들이 투명한 사업 운영을 위해 사업 자료를 게시하는 인터넷 사이트)에 올라온 자료 등을 바탕으로 계산했다”고 설명했다. 구체적인 단지명과 계산 수치를 공개하지 않은 이유에 대해서는 “구체적인 숫자를 공개하면 어떤 단지인지 추측이 가능하고, 해당 단지는 가격 하락 등의 시장 왜곡 및 혼란이 일어날 수 있다”고 해명했다. 그는 “시장에 거짓 정보로 투자를 유인하는 일들이 벌어지고 있기 때문에, 정부가 재건축 투자 부담금에 관한 정확한 정보를 알려주는 역할을 해야 한다”고 덧붙였다.
시장에서는 정부가 낸 예상액의 정확성에 강한 의혹을 제기하고 있다. 초과이익환수금은 재건축 사업 종료시점 가격에서 사업개시시점의 가격, 정상적인 집값 상승액, 사업에 들어간 비용 등을 빼고 남은 이익의 일정 비율(10~50%)을 계산해 구해진다. 몇년 뒤가 될 지 모르는 종료시점의 가격을 예상해야 해서 정확한 숫자를 구하기 힘들다.
유 과장은 “과거 상승률과 같은 추세로 상승하는 것으로 가정했다”며 “상승률 자체는 높지 않고 용적률 상승 등으로 인한 이익이 많다”고 설명했다.
한편 초과이익환수제는 2014년 헌법소원이 제기돼 심리 중이다. 집을 팔지 않아 금전적인 이익을 보지 않았음에도 집값이 올랐다는 이유만으로 세금을 내야 하기 때문이다. 추후 매도할 때 양도소득세를 별도로 내야 한다는 점에서 이중 과세 논란도 있다. 찬반 논란이 워낙 팽팽해 헌법재판소도 이례적으로 4년이라는 긴 기간 동안 결론을 못내리고 있다.
업계에서는 향후 강남 재건축 조합원들의 반발이 더욱 커질 것이라고 전망한다. 송파구 잠실주공5단지 등 환수 대상이 되는 단지들은 추가 헌법소원을 준비 중이다.
paq@heraldcorp.com
