당시엔 금융위기 이번엔 공급과잉
7일부터 민간 분양 아파트에 분양가상한제가 적용되면서 부산이 요주의 지역으로 꼽히고 있다.
부동산 가격이 상승가도를 달리던 6월 이후 3개월 간 부산 서구의 주택매매가격지수(한국감정원 기준)는 1.26% 올랐다. 같은 기간 통계청이 발표한 소비자물가 상승률은 0.55%다.
3개월 간 주택매매가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과해 민간택지 분양가 상한제 적용 기본요건을 충족한다. 수도권에서는 성남시 분당구와 고양시 일산서구 등이 해당된다.
부산은 투자수요가 서울 못지 않게 강했다는 점에서 분양가 상한제가 큰 효력을 발휘할 것으로 예상되는 지역이다. 부산의 3.3㎡당 분양가는 2015년 2분기 처음으로 1000만원을 넘어선 뒤 꾸준히 상승해 2016년 말엔 1200만원 수준을 넘었다. 서울 강남4구의 연간 평균 분양가가 3.3㎡당 2885만원(2015년)에서 2905만원(2016년)으로 별 차이가 없었던 것을 감안하면 부산의 분양 시장에 투자수요가 더 강했다.
분양가 상한제 자체의 영향 못지 않게 신규 분양시장 환경도 어둡다. 당장 대규모 입주가 줄줄이 대기하고 있다. 지난해 1만4000여 가구가 입주한 부산은 올해 1만9000가구에서 내년 2만1500가구, 2019년 2만4200가구로 입주물량이 급증한다. 미분양 우려로 분양가를 올리기가 힘든 상황이다.
이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “입주물량이 많은 지역은 시장 자체적으로 분양가가 조정될 수 있다”며 “분양가 상한제까지 적용되면 그 폭이 클 것”이라고 내다봤다.
실제 분양가 상한제가 시행된 2008년과 적용이 일단락된 2014년까지 부산의 분양가는 31%나 떨어졌다. 이는 서울(-10%), 경기(-15%)의 2배 이상이다. 2008년 당시 해운대 아이파크 등 최고급 아파트 단지의 분양으로 분양가가 유달리 높았던 것을 감안하더라도 낙폭이 상당하다. 실수요와 투자수요가 정점에 달했지만 금융위기로 미분양이 속출하고 분양가 상한제까지 적용되자 직격탄을 맞은 것이다. 1차 분양가 상한제 시행 당시 미분양을 불렀던 변수가 금융위기였다면 이번에는 공급과잉이 될 수 있다.
반면 분양가 상한제 요건을 충족한 대구는 비교적 여유로운 편이다. 대구의 6월부터 3개월간 물가상승률은 0.63%인데 비해 중구와 수성구의 주택가격은 각각 1.36%, 2.47%씩 올라 분양가 상한제가 적용될 수 있다.
대구 역시 1차 분양가 상한제 당시 부산과 마찬가지로 31%나 분양가가 하락했다. 하지만 대구는 최근 2년간 매년 2만 가구 이상 입주물량을 쏟아냈지만 2018년 1만3000가구로 감소하는 등 공급량이 줄어드는 추세다.
김우영 기자/kwy@heraldcorp.com
