재건축 단지 열기를 급격히 식힌 건 조합원이 1가구만 분양을 받을 수 있게 한 조항이다. 적지 않은 투자세력은 2~3가구를 보유해 재건축에 따른 차익을 노리기 때문에 상당수 조합은 술렁일 수밖에 없다. 이르면 9월 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정 후 사업시행인가를 신청하는 단지부터 적용될 것으로 보인다.
무엇보다 큰 이슈는 재건축 초과이익환수제 적용 대상 여부다. 앞서 지난 19일 박선호 국토교통부 주택토지실장은 “환수제가 내년부터 적용된다”며 “추가 유예를 검토한 적 없다”고 밝혔다. 최소 수 천만원에서 수 억원까지 예상되는 환수금 적용을 피하려면 올해까지 관리처분인가를 신청해야 한다.
시간표가 명확한 만큼 이런 이중고가 어느 조합에게는 강 건너 불구경이, 또 다른 누구에겐 발등의 불이 됐다. 조합 입장에서 최상의 시나리오는 오는 9월 전 사업시행인가 신청을 하고 속전속결로 연말까지 관리처분인가 신청까지 마치는 것이다.
층수 문제를 놓고 서울시와 지리한 줄다리기를 해 온 잠실주공5단지는 사실상 두 규제를 피하지 못한다는 게 기정사실화했다. 이 단지 조합은 서울시의 35층 규제에 맞서 50층으로 재건축하겠다는 의지를 관철시키려 했다.
당초 21일 서울시 도시계획위원회 본회의에서 재건축 사업이 심의될 것으로 예상됐지만 결국 도계위 소위원회와 조합 간 이견을 좁히지 못해 다음달로 미뤄졌다. 다음달 심의가 이뤄진다고 해도 연말까지 관리처분인가 신청을 하는 건 물리적으로 불가능하다.
조합 관계자는 “(환수제 적용 제외는) 물 건너 갔다”고 말했다. 재건축 업계 관계자는 “가뜩이나 이전 조합장이 비리 혐의로 구속되면서 지체된 사업장인데 50층 층수 문제로 도계위와 힘겨루기를 하는 등 너무 시간을 끌었다”고 지적했다. 인근 중개업소 대표는 “매수ㆍ매도 문의 모두 뚝 끊겨서 호가가 어떻게 바뀌었는지 짐작조차하기 어렵다”고 말했다.
이는 두 규제에서 벗어날 가능성이 높은 신반포3차ㆍ경남아파트와 극명하게 대비된다. 신반포3차ㆍ경남은 2015년 9월 통합재건축을 결정한 뒤 말 그대로 환수제를 피하기 위한 속도전에 다걸기를 했다. 서울시 심의과정에서 35층 제한을 받아들이는 등 심의 기준과 요구사항을 적극 수용하기도 했다. 결과적으로 조합원 입장에서는 투자이익을 온전히 누릴 가능성이 커진 것이다.
강용덕 신반포3차 조합장은 “사업시행인가 신청을 다음달 14일에 할 예정”이라며 “환수제를 피하기 위해 미리미리 대비해 빠르게 사업을 진행해 왔다”고 말했다. 조합 계획대로라면 조합원당 재건축 분양가구 수 축소 역시 영향을 받지 않게 된다.
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