최근 재개발ㆍ재건축 직권해제지역이 속출하며 도심 노후 저층주거지의 활용 방안이 현 정부의 중요한 과업으로 등장했다. 문재인 정부의 도시재생은 공적재원을 투입해 쇠퇴한 구도심 개발과 공공임대주택 공급 등 노후 주거지 재생에 힘쓰겠다는 취지로 보인다.

이런 가운데 국토교통부의 ‘빈집 등 소규모주택정비 특례법’도 내년 초 시행을 앞두고 현재 막바지 제도 정비 작업이 한창이다. 이 특례법은 사회적 문제로 대두되고 있는 빈집을 활용하기 위한 제도적 근거 외에도, 주민자력에 의한 소규모주택정비 활성화를 위해 기존 가로주택정비사업을 확대ㆍ보완했다. 또 자율주택정비사업을 추가적으로 규정하는 등 사업유형을 다각화했다.

이 중 노후화된 단독주택 및 다세대주택을 자율적으로 개량 또는 정비하기 위해 2인 이상의 토지주 등이 주민합의체를 구성해 시행하는 자율주택정비사업은 도시재생의 핵심사업이 될 전망이다. 과거 주민들의 의사와 관계없이 정비구역으로 지정돼 적잖은 문제를 불러일으킨 공공주도 개발방식으로부터의 제도적 방향 전환이다.

다만 세부내용을 종합적으로 검토해 봤을 때 보완이 필요한 몇 가지 문제점을 짚어볼 필요가 있다.

먼저, 사업시행이 가능한 대상지 선정에 있어서 노후도 조건이나 주민 100% 동의율 등 규정이 까다롭다. 주민들의 자율적 건축행위를 활성화한다는 본래의 취지를 오히려 제약할 수 있다.

사업 활성화를 위한 인센티브로서 건축규제 완화 역시 일부지역에 국한하지 말고 전 지역으로 대폭 확대해야한다. 주거지역의 난개발을 방지하고 계획적이며 체계적인 관리를 위하여 사업시행이 가능한 지역을 행정적으로 한정하는 논리가 일리는 있다. 하지만 오히려 사업대상지에 해당되지 않는 많은 지역에 난개발을 불러올 수 있는 요소가 될 수도 있다.

주민주도의 소규모정비사업 활성화를 위해 반드시 필요한, 확실한 사업적 매력이 부재한다는 점 역시 개선이 필요한 부분이다. 아무리 소규모 정비사업이라고 해도 이해관계가 다른 다수의 토지주 간 의견조율이 필요하다. 여러 가지 제한된 조건들 속에서 건축적, 금융적으로 최선의 답을 찾아가야한다. 확실한 용적률 인센티브나 과감한 금융지원을 통해 궁극적으로 시행주체의 사업성을 높일 필요가 있다.

현장경험을 갖고 있다면 소유권 관계가 분명한 개별 필지 단위를 넘어 공동의 건축행위를 이끌어내는 것이 현실적으로 얼마나 어려운 과정인지는 본 특례법이 시행되기 이전에도 충분히 예상할 수 있다. 게다가 노령인구가 다수 분포하여 개별적인 건축행위도 쉽지 않은 대다수 저층주거지에서 이러한 어려움을 극복하고서라도 주민들의 자율적 협의를 통해 공동의 건축행위를 촉발하기 위해서는 토지주에 대한 확실한 동기부여가 필수적이다.

도시재생을 현실적으로 실현하기 위한 정부차원의 제도적 기반 마련과 시민들의 의식변화가 함께 시작되고 있다. 공공과 민간의 상호보완적 역할과 이를 뒷받침하기 위한 유연한 제도개선이 요구된다. 이번 소규모주택정비 특례법 제정을 통해 재건축·재개발 사업과 같이 경직된 행정으로 야기되었던 사회적 부작용을 극복해야 한다. 주거문제 해결에 대한 민간시장의 자율성을 회복시켜 장기적인 추진력을 갖출 수 있도록 보다 면밀하고 근본적인 제도적 검토를 기대해 본다.