MC 성기영: 차기 정부에 대한 부동산시장 흐름에 관심이 높아지고 있습니다. 시장흐름과 정책변수 짚어봅니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
▲12월 비수기 기대감과 달리 집값은 더 떨어진다죠. 시장 분위기 좀 알려주세요.
-집값 하락이 지속되고 있는 것으로 나타나고 있습니다. 특히 서울이 더 심한 상황입니다. IMF 외환 위기가 닥친 지난 1998년 이후 가장 큰 폭으로 떨어지고 있는 것으로 조사됐습니다.
국민은행 주택가격지수를 보면 올들어 11월까지 서울 아파트 매매가는 4.1% 하락. 외환위기로 인해 1년새 14.6% 떨어졌던 지난 1998년 이후 최대 낙폭이었습니다. 특히 서초구(-6.2%), 강남구(-5.7%), 송파구(-5.3%) 등 ‘강남 3구’가 평균 하락폭을 상회했습니다.
서울 아파트값은 12월 들어서도 3주간(12.3~17) 연속 0.1%씩 떨어져 연말까지 집계된 최종 하락폭은 더 커질 전망입니다. 서울 아파트값은 2010년 2.2%, 2011년 0.4% 떨어지는 등 올해로 3년째 하락세를 이어가고 있습니다. 지난해 5월부터 현재까지 20개월째 줄곧 내리막길입니다.
세종시ㆍ혁신도시 건립에 따른 수요의 이동, 주택 주 수요층인 베이비부머의 은퇴, 값싼 보금자리주택 공급 등 시장의 구조적인 변화가 하락세를 견인하고 있는 것으로 분석됩니다.
▲우선 관심이 많은 취득세 감면, 어떻게 되어가고 잇습니까?
-내년 전망들이 엇갈리고 있는 가운데 9.10대책의 일환으로 실시되고 있는 취득세 감면 연장에 대한 관심이 많습니다. 아시다시피 취득세는 올해말까지 이제 사실상 이틀 남았죠. 끝나고 내년에는 대안이 없습니다. 차기 정부의 부동산 공약이긴 합니다만 아무런 대안없이 해를 넘기는 셈이죠. 국회가 20일 개회했지만 세법 개정안이 처리되지못할 것으로 보여 해를 넘기는 것은 분명해 보입니다.
이는 10월 거래량이 전달보다 67% 가량 늘어났고 11월에도 8.5%가 증가하면서 올들어 처음으로 월간 7만 가구의 주택이 거래, 활성화에 상당한 영향을 미친 것으로 파악되고 잇습니다. 특히 강남이 늘어 향후 서울 전체 그리고 수도권으로 확산되는 부동산 거래 생리 상 고무적인데 거래공백기를 맞을 확률이 높아지고 있는게 사실입니다. 내년 2월 이후에나 다뤄진다면 문제입니다. 그렇지않아도 겨울 거래 부진에 경착륙 우려가 높은데 확실한 정책신호가 필요한 상황입니다.
9억원 초과 아파트에 대한 감면제외 논란도 있으나 현재 중대형이 가장 시장에서 부진을 면치 못하는 점 등을 감안하면 기존 대책대로 연장하는게 바람직해 보입니다.
▲미분양 아파트도 다시 늘고 있다죠?
-9.10 부동산 대책의 영향으로 지난달 전국 미분양 주택이 5개월 연속 증가세를 보였습니다. 11월 말 기준으로 전국 미분양 주택은 7만6천여가구로 전월보다 4.9% 증가했습니다. 기존 미분양은 5천9백가구 감소했지만 신규 미분양 6천2백가구와 신고지연·계약해지분이 4천2백가구 발생해 증가세를 키웠습니다.
지역별로는 수도권 미분양이 전월보다 2천여 가구 늘어 3만4천여 가구로 7개월 연속 증가했고 10월 감소했던 지방 미분양은 다시 증가세로 돌아서 4만2천여가구를 기록했습니다.
특히 10월들어 소폭 줄었던 ‘준공후 미분양 주택’은 2만8천여가구를 기록해 다시 증가세로 돌아섰습니다
한국은행에 따르면 주택·상가 등 부동산가치에 대한 소비자심리가 여전히 얼어붙어 있는 것으로 나타났습니다. 한국은행이 발표한 12월 주택·상가 가치전망 소비자심리지수(CSI)는 96포인트로 지난 7월부터 6개월 연속 기준치(100P)를 밑돌았습니다. 미분양은 더욱 늘어나고 매물이 많아질 것으로 예상됩니다.
▲내년 공급물량이 줄어든다는 얘기는 어떤 내용인가요?
-신규 분양물량에 관한 전망인데요. 대형주택건설업체들의 모임인 한국주택협회는 회원사를 상대로 내년 분양 계획을 조사한 결과 내년 아파트 신규 분양이 올해(17만4582가구)보다 30% 가량 줄어든 12만2329가구(121개 사업장)에 그쳐 지난 2002년 이후 10년만에 최저 수준이 될 것이라고 27일 밝혔습니다. 또 아파트를 분양하겠다고 밝힌 건설사도 전체 72개 회원사 가운데 32개사로 절반을 훨씬 밑돌았다고 덧붙였습니다.
내년도 분양 계획이 없는 건설사는 37개사이며, 시장전망 불투명으로 사업계획을 미루고 있는 건설사는 3개사. 재건축, 재개발, 조합사업의 조합원 물량 3만9451가구를 제외하면 일반 아파트 공급물량은 8만2878가구. 지역별로는 수도권의 경우 올해(10만6383가구)보다 26.5% 감소한 7만8178가구, 지방은 올해(6만8199가구)대비 35.3% 감소한 4만4151가구다. 사업유형별로는 재개발ㆍ재건축ㆍ조합 아파트 등이 40단지 4만8982가구로 가장 많았고, 도급사업과 분양 아파트가 각각 36단지 3만8150가구, 26단지 2만6135가구 순입니다.
▲시장 안팎에서 기대감이 큰데 전문가들은 내년도 하락하는 쪽에 비중이 쏠리고 있다면서요?
-내년 집값은 올해보다 3% 정도 더 내려갈 것이라는 전망이 나왔습니다. 대한상공회의소가 부동산 전문가 105명을 설문조사한 결과를 보면, 53.3%는 내년에 주택가격이 추가 하락할 것이라고 답했고 예상 하락폭은 올해 대비 평균 2.9%였습니다. 올해보다 오를 것이라는 응답은 24.8% 수준이었고, 21.9%는 현재 상태를 유지할 것으로 내다봤습니다.
한국은행도 비관적 전망을 내놓는 등 밝은 전망보다는 어두운 전망이 주류를 이루고 있습니다. 그만큼 회복이 쉽지않다는 얘기죠.
일본식 거품붕괴가 발생할 가능성은 적지만 고령화와 주택개념 변화 등에 단단히 대비하지 않으면 예기치 않은 결과를 초래할 수 있다는 의미로 해석됩니다.
▲내년 전망과 실수요자 어떻게 해야는지요?
-내년에도 부동산시장은 상저하고, 전세 강세, 지방시장 둔화가 예상됩니다,
우선 상반기 약세 후 하반기로 갈수록 회복하는 전약후강(前弱後强), 상저하고현상을 보일 것으로 보입니다. 경기회복 여파에 맞물려 부동산시장도 움직일 것으로 보입니다.
앞서 말씀드린 대한상공회의소 조사에서도 내년 부동산시장에 대해 응답자의 49.5%가 전약후강으로 전망했습니다.
부동산 장기침체를 유발할 수 있는 요인으로 전문가들은 ‘저출산, 고령화로 인한 주택수요 감소’(34.0%) 이어 ‘투자손실을 우려한 주택구매 기피’(30.9%), ‘젊은 사람들의 소유욕구 저하’(21.3%) 순입니다.
▲차기정부 부동산정책에 대해서는 어떤 의견들이 있습니까?
-차기 정부에서 우선 추진해야 할 부동산정책 과제로는 ‘주택수급불균형 해소’(37.2%)를 첫손에 꼽은데 이어 ‘부동산세제 개선’(35.2%), ‘주택대출규제의 탄력적 운용’(13.3%), ‘1가구1주택 우대원칙 폐기’(9.5%), ‘민영주택에 대한 주택청약제 폐지’(2.9%) 등 다양한 목소리 나옵니다. 또 부동산거래 활성화 방안에 대해서는 ‘전세 거주자의 내집마련 지원확대’(40.0%), ‘수도권시장 회복’(24.8%), ‘중대형주택 수요 진작’(13.3%), ‘공공분양 축소’(11.4%) 등이 있어야 한다고 조언하고 있습니다. 매수세를 회복시키기 위한 심리 시그널이 중요하다는 얘기입니다.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
