MC 성기영: 부동산 장기침체가 경매시장에도 영향을 주고 있습니다. 지속적으로 하락하다보니 감정가가 실거래가 보다 높은 경우도 생겨나고 있습니다. 부동산 경매시장 분석해드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
▲최근 경매시장 동향은요?
-부동산 경기 악화로 경매물건 수가 늘면서 낙찰가율이 떨어지는 양상입니다. 경매물건은 늘어나고 낙찰가율은 하락하는 분위기이죠. 지난 2008년 7만4533건, 2009년 9만3040건, 2010년 9만7066건, 2011년 10만6595건으로 매년 늘어나고 있습니다.
물건 수가 늘어나면서 낙찰가율은 점점 하락하고 있습니다. 경매 낙찰가율은 2008년 77.87%였지만 지난해 71.99%를 기록. 올 상반기 낙차가율은 역대 최저치인 67.25%로 나타났습니다. 이에 따라 경매 유찰 건수가 매년 증가하고 있습니다. 2008년 3만9471건이던 유찰건수가 2009년 5만1752건, 2010년 5만7508건, 2011년 6만828건으로 해마다 증가하는 양상입니다.
▲그래도 좋은 물건엔 관심이 높다면서요?
-최근 서울 남부지법 경매10계에서 진행된 서울 양천구 신정동 근린주택 경매에 모두 9명의 입찰자가 몰렸는데 2차 입찰에서 9대 1의 경쟁률을 기록하며 6억3000만원에 낙찰됐습니다. 감정가가 6억5000만원 정도이니 96%에 낙찰됐습니다.
또 광진구 화양동에 위치한 감정가 29억5492만원 짜리 근린주택도 이달 초 23억1871만원에 낙찰됐습니다. 낙찰가율은 78.47%. 무려 10대 1의 경쟁률을 기록했습니다.
이들 물건은 모두 안정적인 임대수익이 보장되는 물건입니다.
법원 임차조사 결과 확인된 월세 수입만 600만원, 확인되지 않은 세대의 임대료까지 포함하면 매달 800만~900만원의 월세 수익이 예상됐습니다. 확보 가능한 보증금만 2억원을 넘는 우량 물건이지요. 최근 트렌드를 주도하고 있는 근린주택의 인기가 반영된 것으로 보입니다.
실제로 부동산경매사이트 부동산태인(www.taein.co.kr)이 올해 경매장에 나온 서울 및 수도권 소재 근린주택 물건 804개를 분석한 결과 감정가 8억원 이상 물건 낙찰가율은 전년 대비 0.77%p 오른 73.57%로 집계됐습니다. 그만큼 관심이 높다는 얘기죠.
▲근린주택이 경매시장에서 관심이 높은 이유는요?
-국내 부동산 경기가 장기침체를 겪고 있다는 점을 감안하면 다소 의외인데요. 올들어 경매장에 나온 감정가 20억원 이상 근린주택 물건은 102개죠. 이 중 낙찰된 물건은 14개로 낙찰가율은 74.34%를 기록했습니다. 전년 대비 5.28%p 증가한 것으로 이 가격대 근린주택 낙찰가율이 70%를 넘어선 것은 2009년 이후 처음입니다. 입찰 참여자도 많아 경쟁이 치열해지는 양상입니다. 입지조건이나 시설 수준이 양호한 근린주택은 임대수익을 확실하고 안정적으로 내주기 때문에 관심이 높은 것으로 분석됩니다.
▲경매참여를 위해서는 조심해야 할 부분이 많겠습니다.
-그렇습니다. 사실 경매시장 역시 조심해야 할 부분이 많습니다. 우선 부동산시장 불황이 깊어가기 때문에 현재 가격이 최상의 가격이라 할 수 없다는 점입니다.
최근 경매시장에서 일부 근린주택 등을 제외하고 입찰경쟁이 낮아지는 추세입니다. 낙찰될 확률이 높아집니다. 하지만 수도권 부동산시장 침체의 골이 너무 깊어 싸게 응찰해서 낙찰받아도 진짜 싼 것인지 구분하기 힘들어지고 있습니다. 경매의 최대 장점은 시세보다 싸다는 것인데 거래가 없는 상황에서 시세를 제대로 가늠할 수가 없고, 경매물건을 감정가 또는 시세대비 20~30% 정도 저렴하게 매수했다고 해도 시장 침체의 끝을 알 수 없는 상황에서 과연 싸게 취득했느냐에 의문이 들기 때문입니다. 실제로 서너달이 지나다보면 경매가격 이하로 거래가격이 내려가는 경우도 허다하죠. 침체의 끝을 알 수 없다는 점에서 주의해야 합니다.
▲실제로 그런 경우가 생길수 있겠네요. 단독응찰의 경우가 특히 불안할 것같습니다.
-그렇습니다. 지난달 노원구 공릉동 소재 감정가 10억5320만원 단독주택이 3차례 유찰된 5억3950만원에 경매에 부쳐져 단독입찰자가 6억5680만원에 가져갔습니다. 나홀로 입찰해서 최저매각가 보다 1억1730만원을 더 써내고 가져갔습니다. 시세와 수익률에 근거해서 입찰한거라고 해도 뒷맛이 개운치않죠.
낙찰가 통계라든지 물건 분석, 수익률 분석 등이 제각각인 경우가 많은데 바로 이점을 제대로 분석하고 응찰하는 자세가 요구된다 하겠죠.
▲시세 보다 감정가가 높은 경우도 많다면서요?
-그렇습니다. 시세보다 감정가가 높은 경향이 두드러지고 있어 주의가 요망됩니다.
올해 전국 경매에 나온 아파트 중 매매시세가 측정된 물건 1만245개의 시세 대비 감정가는 111.2로 집계됐습니다. 경매에 나온 아파트 감정가가 시세 하한가보다 11.2% 높은 것입니다.
아파트 경매물건의 감정가가 시세보다 높아지기 시작한 것은 금융위기 직후인 2009년부터입니다. 아파트 값이 한창 오르던 2005년부터 2008년까지는 감정가보다 시세가 더 높았습니다. 시세 대비 감정가는 2005년 72.7, 2006년 78.4, 2007년 83.4 수준이었지만, 2008년 금융위기 여파로 94.9로 급등한 후, 2009년 들어 처음으로 시세보다 감정가가 높아졌습니다. 조심해야 할 대목이죠.
▲경매 투자 팁 소개 좀 해주시면?
-임대상품엔 컨텐츠를 입혀 새롭게 개발하면 유리한게 사실이지요. 하지만 경매에 뛰어들기만 하면 놀라운 수익을 올릴 수 있는 마법의 상자는 아니다라는 점을 인식해야 합니다. 입찰보증금을 날리거나 시세보다 비싸게 낙찰받는 흔한 실패 유형부터 처분을 못하는 상황, 취득한 부동산 소유권이 잘못되는 상황 등 경매 위험은 곳곳에 널려 있습니다. 권리분석, 명도 등 경매 과정을 절대 만만하게 봐서는 안됩니다. 현장조사와 권리분석을 꼭 지켜야 합니다. 경매전문가 컨설팅이 절대 필요한 이유이지요. 지역이나 물건 전략이 필요하고 부지런히 공부, 발품 파는 것이 우선입니다.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
