세종시 첫 1순위 미달 이유는?



1순위 청약 마감 행진을 이어오던 세종시에서 첫 1순위 미달 사례가 나오면서 향후 분양시장에 대한 전망이 분분하다.

최근 청약을 받은 웅진스타클래스2차와 중흥S-클래스의 경우 2순위 마감으로 여전히 높은 구매 수요를 증명하기는 했지만, 지난해부터 전 면적 1순위 청약마감은 물론 단지평균 최대 71 대 1의 높은 경쟁률까지 보이며 승승장구하던 모습에 비하면 크게 힘이 떨어진 모습이다.

이처럼 청약 수요가 낮게 형성된 데는 각각 전용 60㎡이하의 소형주택과 분양전환 주택이라는 상품 특성에서 비롯됐다는 분석이다.

현 주택 시장의 대세가 중소형주택이기는 하지만, 보다 두터운 수요는 전용면적 84㎡의 중형 주택으로 쏠리고 있기 때문이다. 대부분 전용 84㎡ 주택은 방3개, 욕실 2개의 구조를 갖추고 있고 3∼4인 가구가 생활하기에 가장 적당한 면적으로, 2~3인이 살기 쉬운 소형 주택과는 수요층이 크게 엇갈릴 수밖에 없다.

세종시에서 소형 아파트가 중형 아파트에 비해 수요층이 옅게 형성된 점은 그간 이뤄진 청약 경쟁률에서도 잘 드러난다. 부동산114의 분석결과, 세종시 내에서 전용면적 60㎡ 이하 소형은 경쟁률이 10.32 대 1을 보인 반면, 전용면적 60㎡초과∼85㎡이하 중형의 경쟁률은 20.46 대1을 보이면서 약 두 배 가량 높게 나타났다. 지난달 평균 12.52 대 1의 경쟁률을 보이며 성공리에 분양됐던 세종엠코타운에서도 전용면적 59㎡가 평균 7.27 대 1이었던 데 비해, 전용면적 84㎡는 평균 33.57 대 1의 경쟁률을 보이며 약 4배 이상의 차이를 보이기도 했다.

이번에 극동건설이 분양했던 웅진스타클래스2차 또한 전용면적 46, 59㎡ 소형으로만 구성된 탓에 청약 경쟁률이 다소 낮게 형성됐던 것으로 보인다. 실제로 면적대가 작을수록 청약접수율이 낮았으며 일부 1순위 청약 미달된 주택형도 전용면적 46㎡였다. 반면 단지 내에서도 상대적으로 큰 면적인 전용면적 59㎡는 청약 접수율이 좀더 높았다. 추후 민간건설사들이 세종시에 주택을 공급할 때는 사전에 공급 면적을 신중히 결정해야 할 것으로 보인다.

이어 세종시 내 최초 민간 임대 아파트인 중흥S-클래스 그린카운티의 경우에는 추후 이뤄질 분양전환에 대한 부담이 작용한 것으로 분석됐다. 중흥S-클래스 그린카운티의 임대 의무 기간은 5년 으로, 임대 기간 종료 후에 분양 전환이 이뤄질 때 분양전환 가격은 주택 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한 가액으로 하도록돼 있다. 중흥 S클래스 그린카운티의 입주자 모집공고 당시 주택가격은 1억 4695만원으로 3.3㎡ 당 596만원으로 세종시 내 최저 수준이지만, 5년 뒤 세종시의 공공기관 이전이 완료되고 도시가 제대로 된 기능을 수행하게 될 때쯤이면 감정평가 금액은 상당히 높아질 것으로 예상된다. 이 때문에 높은 분양전환 예상가격에 대한 부담이 투자자와 실수요자들에게 리스크로 작용했다는 평가다.

김용철 부동산114 리서치센터 연구원은 “세종시는 향후 높은 발전이 기대되는 만큼 확정 분양가 방식의 임대 아파트는 실거주와 가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있어 청약자들에게 매력적으로 다가올 것으로 보인다”라며 “따라서 임대 주택을 염두에 두고 있다면 확정분양가 방식의 임대 아파트를 중심으로 청약에 나서는 것이 유리할 수 있다”고 조언했다.

<정순식 기자@sunheraldbiz>sun@heraldcorp.com