MC 성기영: 전세문제가 다소 진정국면에 접어들었습니다. 이제 매매시장의 움직임에 관심이 집중되고 있는 상황인데요. 전세=매매 후행연동상승현상이 지속되어 왔기 때문입니다. 향후 매매시장전망을 짚어봅니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
-전세 급등세가 다소 진정되는 모습입니다. 이제 안정모드에 접어드는 것으로 봐야 할까요?
▲그렇습니다. 일단 학교가 개학하면서 전세 최대수요인 학군수요가 마무리, 강남 등 전세발원지의 상승세가 크게 둔화되고 매물난도 다소 풀리는 양상입니다.지난 1.13 전세대책의 발표 이후 1개월(1월14일~2월11일) 동안의 전셋값 변동률을 보면 확연하게 나타나는데요. 서울 1.04%, 신도시 1.9%, 수도권 1.9%, 지방 0.97% 등으로 상승세가 지속된 것으로 나타났습니다.
특히 수도권은 대책 발표 이전(1.73%) 보다 상승률이 0.17% 포인트 올라갔고 신도시도 2.17%→1.9%로 별 차이가 없었습니다.
다만 전세난의 발원지인 서울 강남(2.17%→0.54%)과 양천(1.61%→0.28%)에서는 비교적 빠른 속도로 안정되는 모습을 보였습니다.
이어 2.11 대책까지 등장한 이후 1개월간(2월11일~3월4일)의 전셋값 변동률은 서울 0.45%, 신도시 0.77%, 수도권 1.06%, 지방 0.53% 등 대부분의 지역에서 상승세가 꺾인 것으로 조사됐습니다. 심지어 이 기간 강남은 전셋값이 0.01% 떨어졌고 양천구는 전셋값이 오르기는 했지만 상승폭이 0.11%에 그쳤습니다.
그렇치만 서울 도심과 인기지역에 밀려난 세입자들이 몰린 수도권은 지금까지 전셋값 강세가 계속되고 있는 것으로 확인되고 있습니다.
-그렇다면 지속안정으로 갈까요?
▲주택시장을 움직이는 종속변수는 여러 가지가 있습니다. 수급문제부터 금리, 규제, 유동성 등을 들 수 있습니다. 심지어 심리까지도 영향을 미치는데요.
대부분의 심리가 전세 등 임대로 살고 싶어하는 심리가 여전히 살아 있다고 봐야 합니다. 향후 집값불안 등으로 집을 살 만한 사람도 임대를 원하는 상황입니다. 현장세는 정부의 정책적인 영향이라기 보다는 전세수요가 예년보다 빨리 움직인 결과이며 주요 학군지역 수요 영향이 컸던 것으로 보입니다.
수도권을 제외한 서울, 신도시의 전세난이 다소 안정되면서 급한 불은 끈 것이나 지속적으로 전세는 문제가 될 공산이 큽니다. 당장 가을 이사철이 시작되는 여름부터 다시 전세시장은 불안해질 가능성이 큽니다. 지난해말이나 올 겨울 처럼 오름폭은 크지않겠지만요.
-이제 다소 해빙여파로 분양도 솔솔 나오고 있는데 매매시장의 움직임이 주목됩니다. 더구나 전세가 움직이면 매매가 후행적으로 움직인게 과거 경험인데...향후 전망을 어떻게 보세요?
▲전세가가 상당 폭 뛰어오르면 뒤이어 소형을 중심으로 매매가가 오르는 이른바 전세=매매 후행 연동현상이 발생하는게 일반적인 과거 집값패턴이었습니다. 이른바 커플링 현상이 생겨난 것이었죠.
서너차례 그 같은 경우를 찾아볼 수 있는데 예를 들면 지난 89년 분당 등 5개 신도시 건설 때도 집값상승 전조는 전세값이었습니다. 또 외환위기 이후의 전세=매매가 상승, 글로벌위기 직후 전세, 매매상승이 이를 잘 말해 줍니다. 하지만 지난시간 얘기드렸지만 주택시장구조가 달라져 당장 이같은 현상이 오리라고는 보지않습니다.
주택 보급률과 자가보유율, 반복된 학습효과,저금리, 유효수요 감소, 자산구조변화, 인구구조변화 등 다양한 요인이 작용해 전세=매매 동반상승의 고리가 점차 무너지고 있는 것으로 봐야 합니다.
-일부 매매가 상승 얘기도 들리던데요. 이것은 찻잔 속 태풍일까요?
▲현재 장세는 수급, 과잉유동성 등에 따른 상승환경보다 금리상승, 리비아사태, 대북 불안심리 등 하락환경에 무게가 실리면서 집값 상승 전도가 불안한 상황입니다.. 모처럼 꽃샘추위 속에서도 신규분양시장이 활기를 띠었지만 청약결과가 역시 신통치않은 것도 같은 맥락입니다. 전세=매매 후행 연동(커플링)현상이 쉽사리 나타날 수 있는 구조가 되고 있지 않습니다.
하지만 향후 반전의 여지는 얼마든지 있습니다. 전세가 지속 상승은 필연적으로 매매심리를 부추길 수 밖에 없습니다. 평택 등 일부지역에서 매매가가 전세가를 상회하는 경우도 있지만 대략 매매가에 영향을 미치는 비율은 60%선입니다. 논란여지는 있지만 매매가 대비 전세가 비율이 이 정도에 달하면 매수세가 움직이는 것으로 파악됩니다. 60%의 전세자금에 10%의 여유자금, 30%의 대출이면 매입해 볼 만하다는 심리가 작용한 탓이겠죠 . 60~90%에 달하는 부산 등 일부 지방권, 소형아파트 중심으로 매매시장이 이미 움직이는 고 있다는 것이 바로 이같은 영향으로 파악됩니다.
-서울 수도권은 아직 커플링현상이 생겨나기 힘든 구조인가요?
▲지방 소형주택에 비하면 아직 서울, 수도권은 여건이 다소 이르다고 봅니다. 더구나 아파트 가격이 지방에 비해 많이 떨어지지 않아 여전히 고가입니다. 또 매매가 대비 전세가 비율이 서울은 45% 내외에 불과하며 수도권 역시 50%선에 그치고 있습니다. 아직 본격 매매시장이 움직이기에는 역부족이라는 얘깁니다. 게다가 기준금리 인상, 구매력 약화 등 환경적 요인까지 작용, 매매시장이 활기를 띠기엔 시간이 다소 필요하다고 봅니다.
-지속적 전세상승...매매 약세에 접어드는 시기를 중심으로 매물탐색이나 신규분양을 노려보는 것도 유리하다고 보나요?
▲지속적 전세가 상승과 글로벌 금융위기 이후의 공급부진, 소득증가에 따른 내집마련 수요증가 등을 감안하면 매매시장의 회복까지 긴시간이 필요치 않다고 봅니다. 더구나 올 입주물량이 지난해에 비해 30% 이상 급감한 점 등은 시장불안을 예고하는 대목입니다. 또 2만 달러수준에 그치고 있는 우리의 현실에 비추어 볼 때 일본 미국 등 선진국 처럼 소득 4만달러 수준의 주거인프라에 이르기까지 아직 많은 몸살을 겪게 될 것입니다. 내집마련과 투자, 투기의 논란이 지속될 수 밖에 없다는 얘기죠. 되레 지금을 내집마련 적기로 보는 이유도 여기에 있습니다. 선택의 문제이긴 합니다만 내집마련을 고려해보는 것도 방법이라 생각됩니다.
-정책마련 등 정부의 대응도 숨을 돌렸을 것 같은데 이 기회에 제대로 된 정책이 나왔으면 합니다.
▲맞습니다. 이제 큰 고비를 넘어섰습니다. 이제부터 차근차근 대비를 해야할텐데 지역별 임대주택 수요파악 및 맞춤형 공급계획을 재수립하고 전ㆍ월세 안정을 위한 제도적 장치 마련도 필요하다고 봅니다.
(www.changapt.com)
